Konsultan Properti Colliers International melakukan survei kepada para calon pembeli properti mengenai metode pembayaran yang dipilih ketika melakukan pembelian apartemen. Hasilnya, meski tunai bertahap atau cash installment masih menjadi pilihan utama, namun trennya kian bergeser.
Biasanya, pembeli yang menggunakan cash installement adalah kalangan investor yang ingin membeli properti untuk tujuan investasi. Adanya demand itu dimanfaatkan oleh para pengembang untuk memperpanjang periode tunai bertahap hingga 100 bulan dari yang biasanya 36-60 bulan.
Sementara, bagi end-user atau calon pembeli yang membutuhkan apartemen untuk dihuni cenderung memilih menggunakan KPA (Kredit Pembiayaan Apartemen) alias mortgage dari pelaku perbankan. Hanya saja, KPA di Indonesia kerap dibayang-bayangi oleh proses dan regulasi yang “menjelimet“.
Ferry Salanto, Senior Associate Director Colliers International Indonesia menceritakan, proses KPA saat ini sedikit lebih baik dari sebelumnya karena pemerintah telah merevisi aturan loan-to-value (LTV) dengan mengurangi biaya uang muka hingga 10%. Bahkan, untuk apartemen golongan tertentu, uang muka yang menjadi prasyarat hanya 5%.
“Meski LTV sudah rendah, harus diiringi dengan bunga atau interest rate yang juga rendah. Sebab, percuma DP kecil, namun bunga cicilan besar. Problem yang sering terjadi kepada para pembeli justru soal kemampuan mencicil,” paparnya di World Trade Center 1 Jakarta, beberapa waktu lalu.
Beberapa bank seperti BNI, BRI, Mandiri, dan OCBC NISP memang memberikan bunga berkisar 10%-12,5%. Ferry bilang, jika perbankan bisa menurunkan lagi suku bunganya, maka metode KPA akan semakin diminati oleh calon pembeli.
Sayang, perilaku perbankan nasional kadang tak sesuai harapan. Mereka kerap segera menaikkan suku bunga jika BI Rate atau suku bunga acuan naik. Sebaliknya, ketika suku bunga acuan turun, mereka sulit untuk menurunkannya kembali.
Padahal, KPA mulai dilirik oleh pembeli peoperti. Catatan Colliers menunjukkan adanya pergeseran preferensi konsumen dalam membeli apartemen sepanjang tahun 2013-2017. Porsi pembayaran tunai bertahap mulai beralih ke KPA.
Misalnya, pada tahun 2013, pembeli yang membayar secara tunai bertahap mencapai 63%, KPA 16%, dan tunai keras 21%. Sementara, empat tahun setelahnya, komposisi tunai bertahap turun menjadi 50%, KPA naik menjadi 32%, dan tunai keras 18%.
“Nah, selanjutnya, yang perlu didorong adalah menggenjot masyarakat untuk mau memiliki apartemen,” terang dia.
Dengan statusnya sebagai ibukota, Jakarta masih memiliki rasio ketimpangan antara jumlah unit apartemen dengan jumlah penduduk. Artinya, secara umum, apartemen belum menjadi pilihan tempat tinggal utama bagi masyarakat Jakarta.
“Orang yang beli rumah jauh lebih besar ketimbang apartemen. Jikalau akses pembelian apartemen melalui perbankan diperluas, tentunya akan mendorong end user bertransaksi apartemen. Hal ini bisa menjadi katalis pelemahan penjualan properti saat ini,” papar dia.
Apalagi, dengan depresiasi rupiah yang sudah menembus Rp 15.000 terhadap dolar Amerika, disertai dengan bunga bank tinggi, tentu akan memberatkan calon pembeli apartemen first buyer untuk memanfaatkan dana perbankan dalam memiliki hunian vertikal.
Editor: Sigit Kurniawan