Ciputra Group adalah satu dari sedikit banyak pengembang properti lokal yang merambah pasar luar negeri, khususnya ASEAN dan China. Jejak petualangan Ciputra di luar negeri dimulai dari Vietnam pada tujuh tahun silam dengan menggandeng BUMD Hanoi untuk membentuk perusahaan patungan bernama Citra Westlake City Dev Co. Ltd.
Sampai saat ini, estimasi nilai aset properti Ciputra Group di dalam dan luar negeri berbanding 65%:35%. Saviq Bachdar dari Marketeers mewawancarai pria jangkung Candra Ciputra yang menjabat sebagai CEO perusahaan properti yang didirikan pada tahun 1981 oleh sang ayah Ir. Ciputra. Berikut petikannya.
Bagaimana Anda melihat pasar properti Indonesia?
Saya mengamati Indonesia berada di satu titik di mana pemain properti asing menganggap negeri ini memberikan prospek cerah. Saya ingat pada tahun 1997, kalau investor ingin berinvestasi di saham, mereka lari ke Singapura, disusul Malaysia dan Thailand. Nah, Indonesia selalu menjadi prioritas terakhir.
Sekarang ini, Indonesia tidak seperti itu. Negeri ini dianggap lebih bagus, termasuk properti. Dalam lima tahun terakhir, banyak sekali pemain luar negeri yang masuk dari Jepang, China, Hong Kong, dan Singapura. Mereka ada yang datang sendiri, ada pula yang melalui skema joint venture.
Meski pada tahun 2013 lalu, terjadi slowdown di sektor properti, akan saya melihat kedepannya sangat bagus sekali.
Keberadaan pengembang asing bukannya justru hanya menambah supply, namun demand masih tetap berkurang?
Memang, keberadaan mereka (pengembang asing) ada positif dan negatif. Positifnya menunjukkan bahwa prospek bisnis properti di Indonesia cerah. Negatifnya, pengembang asing jarang sekali yang benar-benar sukses di Indonesia. Sebab, harga tanah di negeri ini tidak dimiliki oleh pemerintah. Jadi, ketika mereka membeli tanah, mesti membelinya dari swasta. Alhasil, cost of fund pun menjadi tinggi dan tidak murah.
Karena itu, mereka lebih banyak yang joint venture dengan pengembang lokal. Logikanya, buat apa mereka bangun properti di tanah kita, kalau kita pun bisa bangun sendiri?
Bagaimana Anda melihat proyek pembangunan infrastruktur Pemerintah Jokowi-JK?
Infrastruktur yang paling berpengaruh terhadap industri properti adalah jalan tol dan transportasi umum sepeti MRT, LRT dan kereta api. Sama halnya di Singapura dan Hong Kong, di mana setiap adanya exit toll atau stasiun, properti di sekitarnya pasti booming.
Secara nasional, jika infrastruktur berkembang, berarti efisiensi terjadi. Produk Domestik Bruto (PDB) menjadi membesar. Ini bagus bagi properti karena sampai saat ini, 99% penjualan properti masih diserap konsumen lokal.
Sebuah survei memprediksi bahwa Jakarta akan menjadi Hong Kong karena harga properti sudah sulit dijangkau oleh sebagian besar masyarakatnya? Anda setuju?
Enam bulan lalu di Hong Kong, ada transaksi properti sebuah gedung parkir milik pemerintah seluas 3000 m2. Harga yang dipasarkan awalnya Rp US$ 2,25 miliar, atau US$ 750.000 per m2.
Tiga bulan lalu, penawaran masuk. Pemerintah mendapat US$ 3 miliar, artinya US$ 1 juta per m2. Jika dikali Rp 13.000, maka harganya Rp 13 miliar per m2.
Sekarang di Jakarta, properti paling mahal rata-rata Rp 100 juta atau hanya 1% dari Hong Kong. Artinya, properti di ibu kota masih murah. Jika dibandingkan dengan negara Vetnam, harga properti di Indonesia masih lebih murah. Itulah mengapa ada delapan pemain properti China yang mengincar tanah air, namun baru tiga pemain yang sudah menancapkan taringnya di negeri ini. Ya, lagi-lagi karena properti di Indonesia murah.
Jadi, harga properti di ASEAN paling murah?
Dibandingkan Malaysia, Thailand, dan Vietnam, kita lebih murah. Namun, dibandingkan dengan Kamboja, Indonesia masih lebih mahal. Saya rasa properti Indonesia belum berada di peak point yang harganya mahal. Ada masa sampai tingkat PDB tertentu, properti di negeri ini akan bergerak menjadi lebih mahal
Pemain properti terkonsentrasi di area padat, khususnya Jawa. Bagaimana dengan kabar pasar properti di luar Jawa?
Bukan Jawa, lebih tepatnya Jabodetabek adalah kawasan dengan pertumbuhan properti paling tinggi. Ini adalah tren dunia di mana urbanisasi akan membuat kota besar semakin padat. Di Indonesia, kota yang paling besar dari segi ukuran ekonomi adalah Jakarta. Kota kedua Surabaya saja masih tertinggal jauh.
Artinya, Jakarta masih butuh pembangunan properti lagi?
Otomotis. Ini sudah menjadi market forces yang tidak bisa diubah. Ini telah menjadi nature of urbanization. Mereka pasti ke kota besar untuk mengejar karier. Semua orang maunya ke Jakarta, sebab fasilitasnya lengkap.
Mencari tanah sulit dong di Jakarta?
Sulit. Sulit sekali. Tidak murah juga. Namun, Jakarta punya daya beli yang kuat dan tebal sekali. Semua orang mau tinggal di Jakarta. Mau tidak mau, pemain properti lari ke kota ini.
Selain Jakarta, Ciputra sudah ada di mana saja?
Rata-rata kota besar, seperti Surabaya, Medan dan Makassar. Kami sudah beroperasi di 35 kota nusantara. Di Balikpapan, kami mulai membangun sejak tujuh tahun lalu. Berkembang begitu baik karena ditopang oil & gas. Kalau yang lain, seperti Banjarmasin tergantung dari industri coal mining. Tiap kota, punya skala ekonomi yang berbeda-beda.
Sekarang ini marak istilah kota baru yang dijual pengembang properti. Lantas seperti apa konsep kota baru yang digagas Ciputra?
Syaratnya empat: lengkap, kualitas terbaik, apa yang dijanjikan terpenuhi, serta ada after sales services. Itu yang selalu kita terapkan pada semua produk-produk Ciputra. Kami sudah membuat 120 proyek properti di seluruh Indonesia. Salah satunya, Kota Baru Maja.
Mengapa Ciputra memutuskan untuk menggarap pasar luar negeri, khususnya ASEAN?
Alasan mereka ke Indonesia adalah sama dengan alasan kita masuk pasar luar negeri, yaitu product diversification. Akan tetapi, kami ekspansi ke pasar luar negeri sejak lama, bahkan sebelum pemain asing yang sedang marak saat ini masuk ke Indonesia. Kurang-lebih, kami di ASEAN sudah 15 tahun lalu.
Proyek pertama kami adalah Ciputra Hanoi International City di Vietnam, yang merupakan proyek properti terbesar di negara itu. Diversifikasi itu perlu karena di saat Indoesia dilanda krisis, kita masih ada market yang bisa mengimbangi.
Apa kendala ekspansi sektor properti di ASEAN?
Paling sulit adalah mencari tanah atau lokasi yang bagus. Kalau dari segi regulasi, seharusnya sudah saling mengerti, apalagi mereka sama-sama negara berkembang.
Property is a local business. Kalau mau expand ke Indonesia, joint dengan lokal adalah opsi terbaik. Sebab, izin dan segala macam urusan internal bisa dilakukan oleh mitra lokal. Saat Ciputra ke pasar luar negeri pun, kita juga joint dengan mereka (mitra lokal),
Selain Hanoi, dimana lagi proyek luar negeri Ciputra?
Kami ada di China, Kamboja, dan Vietnam. Mungkin yang bagus adalah Vietnam dan China, sebab proyek kita di sana terbilang proyek besar. Kamboja pada dasarnya bagus, tapi proyeknya kecil, sebab mereka adalah negara kecil.
Di China, kami membangun Grang Shenyang International City, bekerja sama dengan Pemerintah RRC di mana kami mengempit saham mayoritas sebesar 60%. Di sana, kami membangun township seperti di daerah Pondok Indah, terdiri dari gedung perkantoran, pusat belanja, komplek perumahan, dan rumah sakit
Memang, tidak semua nama-nama proyek kami menggunakan nama Ciputra atau Citra. Hanya di Vietnam saja, yang menggunakan nama Ciputra. Kendati demikian, konsumen lambat laun tahu siapa developer yang berada di belakang proyek tersebut.
Ada rencana untuk menambah proyek luar negeri?
Saya rasa belum untuk saat ini. Selain karena human resources tidak mudah, juga karena proyek properti kami bersakal besar dengan skala pembangunan selama 10-20 tahun. Jadi, kami sudah cukup dengan apa yang sudadah ada.
Berapa investasinya?
Lumayan besar. Skala investasi masing-masing proyek bisa mencapai US$ 3 hingga US$ 4 miliar, atau bahkan bisa lebih dari itu. Kecuali di Kamboja, investasinya tidak terlalu besar. Di China, kami punya ruang untuk membangun 100 menara
Hitungannya, jika satu hektar lahan bisa memuat dua menara, maka 50 hektare lahan bisa 100 menara. Jika ada 100 hektare, bisa ada 200 menara yang bisa dibangun. Di Indonesia, tak ada developer yang berani membangun ratusan menara dalam satu kawasan yang sama. Sebab, orang Indonesia senangnya tinggal di landed house (rumah tapak). Sedangkan di China, masyarakatnya justru familier tinggal di high rise building
Jika demikian, maka untuk membangun 200 tower di lahan 100 hektare, biaya yang dibutuhkan sekitar Rp 400-Rp 500 miliar. Menurut saya, itu angka yang wajar.
Di Indonesia, apakah Anda juga joint dengan pengembang asing?
Ya. Sommerset Kuningan adalah proyek kami dengan Pemerintah Singapura. ECOHome di Citra Raya Tangerang juga proyek kolaborasi dengan Mitsui Fudosan Residential dari Jepang.
Pak Ci (Pak Ciputra_red) sudah 40 tahun melakukan joint dengan beberapa pengembang asing, seperti Hong Kong Land dan Singapura. Ini sudah biasa bagi kami. Sebab, mereka butuh, dan kita butuh knowledge dari mereka.
Proyek terakhir adalah Ciputra World II?
Untuk kawasan CBD Jakarta, iya. Ciputra World II terdapat apartemen, residensial, service apartment, kantor, dan sedikit ruang ritel. Untuk perkantoran, sudah disewa sebanyak 14.000 m2 oleh Tokopedia yang menjadi anchor tenant, sehingga namanya menjadi Tokopedia Tower.
Perlu diakui, demand ruang perkantoran saat ini didorong oleh ekspansi perusahaan e-commerce. Tokopedia misalnya, mana ada perusahaan yang revenue-nya naik 50%? Namun, Tokopedia membuktikannya.
Nah, proyek Ciputra World III nanti tergantung ekonomi Indonesia. Ciputra World II saja mengalami delay sedikit akibat resesi ekonomi pada tahun 2013 lalu. Memang, kami ingin sekali menjadikan kawasan Satrio seperti Orchad Road, Singapura. Itu gagasan pemerintah sejak tahun 1997. Dengan usia Orchad Road Singapura saat ini 50 tahun, artinya “Orchad Road Jakarta” akan terrealisasi 30 tahun lagi.
Ngomong-ngomong, Ciputra tidak tertarik berbisnis startup seperti yang banyak dilakukan pengembang properti lokal lain macam Sinarmas Land dan Lippo Group?
Bisnis startup teknologi adalah bisnis yang sulit sekali. Dari 100 startup, mungkin hanya ada satu atau dua yang survive. Kalau tidak mengerti bisnisnya, bisa ambles banyak uang hanya untuk itu. Saat ini, kita lihat, startup teknologi yang masih bertahan adalah Go-Jek, Lazada, Tokopedia. Traveloka, dan Bukalapak. Dan mayoritas dari nama-nama itu mendapat suntikan dana dari asing.
Sedangkan, pengusaha lokal saat ini mana kuat inject modal hingga US$ 1 miliar (Rp 15 triliun) seperti yang terjadi pada Tokopedia lewat Alibaba? Bayangkan, Lazada sudah dibeli 100% oleh Alibaba.
Perusahaan asal China itu juga membuka investasinya di Tokopedia. Suatu hari, Alibaba bisa saja merge kedua e-commerce itu, dan seketika akan menjadi the biggest dan the strongest player.
Nah, kami lebih baik fokus ke bisnis kami di bidang properti. Kalaupun mau main bisnis digital, bisnis tersebut haruslah memberikan dukungan untuk bisnis inti, misalnya di situs pencarian properti online.
Mengapa tidak berani mencoba?
Ya, lihat saja, apakah ada perusahaan besar atau konglomerat yang sukses di bisnis startup?
Samsung apakah dia masuk startup? Ini ekosistem yang berbeda. Lihat nama-nama Unicorn seperti Facebook, Google, Amazon, atau Alibaba, mereka itu out of nowhere. Mereka bukan dari perusahaan besar. Tiba-tiba muncul sebagai raja bisnis dunia.
Jadi, saya pribadi sih lebih baik membeli saham saja di startup itu. Namun, bukan berarti harus membelinya. Sebab, itu tidak punya aset. Gagal, uang melayang.
Editor: Sigit Kurniawan